In Abhängigkeit vom Risikogehalt eines Immobiliengeschäfts sind die für das Risiko be- deutsamen Aspekte vor Immobilienerwerb oder -errichtung zu analysieren und zu be- urteilen. Kritische Punkte des Immobiliengeschäfts sind hervorzuheben.
Vor Immobilienerwerb oder -errichtung muss das Institut die diesbezüglichen wirt- schaftlichen Aspekte analysieren und insbesondere Risiken mit in die Beurteilung ein- beziehen. Bei Immobilienprojekten sind die technische Machbarkeit und Entwicklung sowie mit dem Objekt/Projekt verbundenen rechtlichen Risiken zu beurteilen. Soweit externe Personen für diese Zwecke herangezogen werden, ist vorher deren Eignung zu überprüfen. Wirtschaftliche Analyse und Risiken bei Immobilienerwerb oder -errichtung Die wirtschaftliche Analyse kann z. B. folgende Aspekte beinhalten: - Objekt-/Projektanalyse einschließlich Marktwertgutachten, - Finanzierungsstruktur, - Vor- und Nachkalkulation. Risiken bei Projekten sind z. B. Baukostensteigerungen, Terminrisiken sowie rechtliche Risiken. Bei fertiggestellten Immobilien zählen z. B. Wertschwankungsrisiken und Ver- mietungsrisiken dazu.
Vor Immobilienerwerb ist der Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Bei Immobilien, die zum Zeitpunkt des Erwerbs oder der Errichtung noch nicht fertiggestellt sind, ist der Marktwert unter der Annahme der Fertigstellung zu ermitteln. Die Ausführungen des BTO 3.2 Tz. 2, 3 und 4 gelten entsprechend. BTO 3.2.2 Weiterbearbeitung und Überwachung
Während der Entwicklungsphase von Projekten sind Besichtigungen und Bauten- standskontrollen durchzuführen. Die Abstände sind hierbei unter Risikogesichtspunk- ten festzulegen. Das Institut muss zudem bei Projekten eine laufende Kostenkontrolle durchführen.
Der Wert von Immobilien ist jährlich zu überprüfen. Wird im Rahmen der jährlichen Überprüfung erkennbar, dass sich der Immobilienwert um mehr als 10 % verringert ha- ben könnte, ist eine Neubewertung erforderlich. Außerordentliche Überprüfungen sind dann durchzuführen, wenn das Institut Infor- mationen erhält, die auf eine wesentliche negative Wertänderung der Immobilie oder des Immobilienprojektes hindeuten.
Mindestens jährlich ist ein Bericht über die Immobiliengeschäfte zu erstellen und der Geschäftsleitung zur Verfügung zu stellen. Im Bericht sind die ggf. festgestellten Wer- tänderungen der Immobilien aufzuführen und zu erläutern. Außerdem ist über Risiken der Immobilien und Projekte zu berichten.